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2019年网络彩票恢复 - “金九”青岛楼市未见低迷 土地市场先“哑火”-戴村门户网站

2020-01-11 16:01:02 阅读:585

2019年网络彩票恢复 - “金九”青岛楼市未见低迷 土地市场先“哑火”

2019年网络彩票恢复,作为楼市传统销售旺季的“金九银十”已然过半,青岛楼市表现可谓中规中矩。九月青岛新建商品房均价环比虽下降了2.57个百分点,但成交套数、成交总面积及成交总价环比均有所上涨,相较于去年同期,成交量更是上升60%以上。然土地市场表现却不尽如人意,不但成交总量三连跌,成交总价也大幅跳水,先楼市一步让人感受到市场的“寒意”。

根据搜狐焦点网统计,9月份,青岛全市范围内共成交商住用地32宗,涵盖李沧、西海岸、城阳、即墨、胶州、莱西和平度七个区市,全部为底价成交,总成交面积914654.2平方米,环比下降0.44%;总成交金额393344.2125万元,环比下降53.44%。华润、万科、金地、金茂等知名房企均有斩获。

从各区域成交情况来看,西海岸以成交15宗总成交面积359253.9平方米的优势,位居9月各区成交首位;即墨区总成交面积178856平方米,屈居第二;胶州市紧随其后,月成交155253平方米排名第三。

从成交价格来看,九月全市住宅商业用地成交平均楼面价为2279元/㎡,李沧区酒店管理学院西侧地块成交单价最高,为7630元/㎡;成交单价最低的是平度明村镇学府路南侧一宗商住地块,成交价格为423元/㎡,高低差额达到18倍!

在总成交量相差不大的情况下,缘何九月青岛土地市场成交总价相较前月下降如此之多?

一方面,主城区地块供应减少。上个月,主城区范围内,市北和李沧都有多幅地块出让。其中市北区出让总面积183653.6平方米,仅次于土拍大户西海岸,居全市土地成交面积第二位;与此同时,地块成交楼面价也相对较高,八月份成交土地楼面地价排名中,前五位有四席都是位于市北的地块,黑龙江路地块拍出了14620元/平的今年最高单价;重庆南路地块也拍出了不多见的12000元/平。上个月,市北区成交六宗地块,净地面积仅占全市成交面积的五分之一左右,但成交总金额却超过了50亿元,占到了全市的近六成。

另一方面,高单价地块供应减少。九月主城区仅有李沧一宗商住地块出让,成交楼面地价7630元/平,这也是九月全市成交单价最高的地块。纵观整个九月份土地市场,出让地块单价普遍较低,成交楼面地价超过5000元/平的地块仅有三宗,而在八月份成交楼面地价超过5000元/平的地块有十一宗,占当月成交宗数的四成。

没了“金贵”的主城地块,上架地块“含金量”又普遍偏低,这也难怪九月土地市场成交总价大跳水了。

低点拿地高点卖房,一直以来都被房地产业奉为圭臬,通俗来说,这一策略符合“低进高抛”的商业原则,能够有效地帮助房企降低拿地成本,维持企业利润。

但这一原则在这一周期的房地产市场中,似乎失去了效用。

众所周知,2019年房地产市场已经进入下行期。今年的上半年,楼市的持续低迷,曾让有些人有了调控或许能放松的幻想;而随着融资闸门的开启,众多房企的拿地热情一度高涨,拿地热潮一浪接一浪。但随着楼市调控持续加码,住宅市场反弹乏力,房企的情绪急转直下。从七月份开始,就有房地产企业开始收紧了拿地的步伐,土地市场开始降温。到了八月份,陆续有龙头房企表示,“原则上暂停拿地”,有的房企则直接表态除了热点区域,不会进三四五线城市拿地。

整个三季度的市场表现似乎也印证房企的态度,上半年热门的苏州、南京、武汉等城市,均出现了土地流拍的现象,流拍数量明显高于二季度,底价成交或低溢价率成交成为常态。这一点在青岛的土地市场也得到了验证。九月份,青岛有多幅位置较好的住宅用地因“无人出价”流拍,这一情况在以往其他月份并不多见。

中原地产首席分析师张大伟认为,“低点拿地、高点卖房”只是一个理想状态。因为在市场低点时,企业手里未必有足够的拿地资金。的确,从今年5月底至今,监管层就不断收紧房企的融资渠道,同时严控社会资金进入房地产业。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。受此影响,房企的信托、私募、abs等渠道已被围堵,银行授信的审批流程也在延长,且企业融资成本明显提升。不少房企加大了优惠力度,期望在“金九银十”这个周期扩大销售,回笼资金。

有人会说,房企不爱拿地了,以后新房的供应量会不会少了?买房会不会更加困难?房价会不会涨?

其实,房企暂停拿地是融资收紧后的自保措施,对楼市的影响可能会出现在半年甚至是一年以后,对于目前有买房意向的人来说,影响并不是很大。

对于刚需购房者,楼市的低点是出手的好时机。在这一时期,市场相对稳定,投资客和改善型购房者的态度多以观望为主,留给刚需阶层更多的机会和选择。不过也有业内指出,尽管有的城市确实处在房价的下行通道,但是在贷款政策、房贷利率方面的限制或许会增多。如果想在近期买房,还是要多关注下贷款方面的资讯。

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